قانون البناء الموحد‏..‏ هل يصلح فساد المحليات؟‏!

ما قيمة أن يكون تحت يديك دواليب ضخمة من القوانين الرادعة‏..‏ والمسئولون لا يتحركون إلا بعد وقوع الكوارث ثم يهدأون ويعودون لسيرتهم الأولي بعد دفن جثث الضحايا؟
نتحدث إليكم عن كارثة انهيار عقار منطقة لوران بالإسكندرية‏..‏ لا‏..‏ بل نتحدث عن نصف عقارات جمهورية مصر العربية المهددة بالسقوط‏.‏

بل نتحدث عن قانون البناء الموحد المعروض علي مجلس الشوري في توقيت غريب صادف انهيار عمارة لوران‏.‏

لن نخفي رءوسنا في الرمال وسنعترف صراحة بأن العشوائية هو عنوان كل ما يتعلق بالبناء في مصر‏..‏ من أول تقسيم الأراضي ومرورا باستخراج تراخيص البناء ثم مخالفتها ثم تسكين العقار ثم الإهمال في صيانته ثم انتهاء عمره الافتراضي قبل الأوان كنتيجة حتمية للإهمال‏.‏

نعم هناك مخالفات يتم تسجيلها‏,‏ لكن السؤال كم مخالفة يتم تجاوزها وكم مخالفة يتم تنفيذها‏.‏

نعم لدينا اشتراطات للبناء وقرارات بالتنكيس والهدم‏,‏ لكن السؤال أيضا كم منها يتم تنفيذه؟‏.‏

نحن لا نسد أبواب الأمل‏..‏ بالعكس نحن نأمل في أن يستوفي القانون الجديد وقته من الدراسة في مجلسي الشعب والشوري‏,‏ ونأمل أن يتحول بمواده العقابية المشددة الي واقع حتي ننام في بيوتنا مطمئنين الي أنه سيطلع علينا الصبح ونحن علي قيد الحياة‏.‏

بداية أكد الدكتور رأفت شميس خبير الاسكان الحضري بمركز بحوث الاسكان والبناء ومقرر لجنة اعداد قانون البناء الموحد أن أي مبني يتم علي ثلاث مراحل وهي مرحلة ما قبل البناء ومرحلة التصميم والانشاء ومرحلة إدارة العقار وصيانته بعد الانتهاء من انشائه‏,‏ وبالنسبة لقانون البناء الموحد فقد نظم المراحل الثلاث بدقة عالية حيث نص علي ضرورة اعتماد مشروعات التقسيم للأراضي والشروط الخاصة بها بقرار من المحافظ المختص والذي يترتب عليه اعتبار المساحات المخصصة للطرق والشوارع والميادين والحدائق من الاملاك العامة التي يجب تهيئتها للغرض الذي خصصت من أجله في قرار التقسيم بشرط ألا يغير من معالمها أو يقيم عليها أية منشآت أو أعمال حيث ستحدد اللائحة التنفيذية الشروط والقواعد الواجب مراعاتها في تقسيم الأراضي وكيفية التعامل في أراضي التقسيم أو أي شطر منها وذلك ضمانا لأن ينشأ المبني بشكل مخطط وفي بيئة مخططة أما بالنسبة للمناطق غير المخططة فإن الإدارة المحلية تقوم بتحديد أهم المشروعات المطلوبة لتطويرها وتحديد أولوياتها في ضوء الموارد المالية الحكومية المخصصة لها وهذا ما تضمنه الباب الأول من مشروع القانون الذي ينظم مرحلة ما قبل البناء‏.‏

وأضاف د‏.‏شميس أن الباب الثالث ينظم عملية البناء واصدار التراخيص حيث ينص علي أن الترخيص يكون بكامل المسموح به قانونا مرة واحدة وفقا للاشتراطات البنائية وقت اصدار الترخيص والتي يحظر فيها القيام بأي تعلية أو هدم أو تشطيبات خارجية إلا بترخيص‏,‏ علي أن يتم أصدار الترخيص في مدة لا تتجاوز الأربعين يوما من تاريخ استيفاء المستندات والبيانات المطلوبة‏,‏ وفي حالة المخالفة يتم وقف الأعمال واخطار المالك بالطريق الإداري وكذلك فإن عملية تنفيذ العقار تتم بمسئولية تضامنية بين المقاول المنفذ للمبني والمهندس المشرف علي التنفيذ وفي حالة حدوث أي مخالفات توقع عليهما عقوبات شديدة‏.‏

وأضاف د‏.‏شميس أن الباب الرابع ينظم عملية صيانة وإدارة العقار‏,‏ حيث نص علي ضرورة إلزام كل مبني يزيد عدد وحداته علي خمس وحدات أنشاء اتحاد للشاغلين يتولي الحفاظ علي سلامة العقار واجزائه المشتركة وملحقاته وصيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ علي طابعه المعماري وحسن إداراته والانتفاع الأمثل به في الغرض الذي أنشئ من أجله علي أن تتولي الوحدات المحلية قيد الاتحادات والإشراف علي قيامها بالتزاماتها ويعتبر عضوا بالاتحاد كل من يسكن بالعقار أيا كانت صفته ويكون للاتحاد الحق في سبيل تحصيله للالتزامات المالية حق الامتياز والحجز علي الوحدة وملحقاتها وما بها من منقولات كما تتولي الوحدات المحلية بمعاونة المكاتب الاستشارية معاينة العقارات وتحديد ما يلزم فنيا للحفاظ علي العقارات‏,‏ كما تتولي قيد شركات الصيانة المؤهلة للقيام بمهام الصيانة‏.‏

بينما قال المهندس صلاح حجاب رئيس جمعية التخطيط العمراني وعضو لجنة اعداد القانون إن قانون البناء الموحد الجديد مؤكد سوف يؤدي الي الحفاظ علي الثروة العقارية والقضاء علي أزمة انهيار العقارات لأن القانون سيبسط اجراءات الترخيص والتي ستتم من خلال المكاتب الهندسية المسجلة لدي الإدارة المحلية والتي ستشرف ايضا علي اجراءات التنفيذ ومتابعة الأعمال‏.‏ الانشائية طبقا لما هو مرخص به وستقوم بعد انتهاء التنفيذ بابلاغ الإدارة المحلية بأن التنفيذ تم طبقا لما خطط له ثم تقوم باستخرج رخصة صلاحية المبني للاشغال‏,‏ وهي عبارة عن شهادة مطابقة للمباني التي تمت بترخيص البناء‏,‏ وفي حالة وجود أي مخالفة لايتم استخراج الرخصة بما يترتب عليه الحرمان من توصيل المرافق نهائيا‏,‏ وذلك لأن القانون اشترط لتوصيل المرافق لأي عقار ان يحصل أولا علي شهادة صلاحية‏.‏

وأضاف حجاب ان القانون نص علي حظر الإعلان عن أي من مشروعات المخطط التفصيلي أو التعامل علي قطعة أرض إلا بعد ايداع صورة مصدقة عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته من الجهة المختصة بشئون التنظيم وذلك لدي مديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري المختص وذلك ضمانا لحسن التخطيط والتنظيم وحفاظا للملكيات الخاصة والعامة‏.‏

وطالب حجاب بضرورة إصدار قانون تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات وذلك لتعديل وتصحيح هذه العلاقة التي تبخس حاليا بحقوق المالك لأن القيمة الايجارية ضعيفة جدا ولأن هذا القانون بجانب قانون البناء الموحد سيؤدي إلي اكتمال منظومة الحفاظ علي الثروة العقارية‏.‏

من جهتها قالت الدكتورة سهير حواس الخبير بجهاز التنسيق الحضاري ان قانون البناء الموحد ينظم قطاع المباني التي تبني بترخيص والتي تكون بمواصفات عمرانية سليمة والتي كلما انشئت بمواصفات جيدة فإنها تمثل قيمة مضافة للثروة العقارية ومن الممكن في يوم من الأيام أن تمثل التراث بالنسبة للاجيال المقبلة‏.‏

واضافت ان الثروة العقارية تتكون من اكثر من نوع بنائي ولها اكثر من شق‏,‏ فتوجد المباني ذات القيمة التاريخية وهي التي يحميها القانون‏144‏ لسنة‏2006‏ الخاص بالمباني غير الآيلة للسقوط‏.‏

وكذلك توجد المباني العشوائية او مايعرف بالاسكان غير الرسمي والتي تمت بدون ترخيص ودون الالتزام بأي شروط بنائية‏,‏ وهنا لابد ان نفصل بين الاسكان الرسمي‏,‏ والاسكان غير الرسمي مشيرة إلي أن تطبيق قانون البناء الموحد بحزم عند اصداره من مجلس الشعب سوف يؤدي إلي إنتاج مبان جيدة من ناحية السلامة الانشائية كذلك من ناحية الجمال المعماري‏,‏ وذلك لأن القانون يشترط تطبيق الشروط الخاصة باكواد الحريق والزلازل والتركيبات الصحية والتشطيبات‏.‏

وأشارت إلي أن الثروة التراثية في مصر متهالكة وتعاني انعدام الصيانة والقانون‏144‏ لسنة‏2006‏ ينص علي رصدها وتسجيلها وبعد اعتماد هذه السجلات يكون علي الدولة التدخل لانقاذ هذه المباني ومساندة الملاك لصيانتها والحفاظ عليها والمشكلة ان اعمال الحصر لم تنته حتي الآن حيث لم يتم حصر المباني في جميع انحاء الجمهورية ولذلك فإن القانون لم يفعل بعد‏.‏

وبالنسبة للمباني غير الرسمية فانها تمثل نسبة كبيرة من عمران مصر تصل إلي اكثر من‏90%,‏ فكيف نضمن سلامة هذا المنشآت مشيرة إلي ان الاجابة عن هذا السؤال تتطلب الاعتراف بأن دخول المرافق لهذه المباني كان خطأ كبيرا وهي مثل السيارة التي يتم ترصيصها وهي بدون فرامل وهذه المنشآت من الصعب ان يتم تنظيمها من خلال القانون الجديد وستظل مشكلتها قائمة‏,‏

من جانبها أكدت الدكتورة أميمة صلاح الدين رئيس جهاز التفتيش الفني علي أعمال البناء بوزارة الإسكان ان القانون الجديد سوف يؤدي إلي القضاء علي الكثير من الثغرات الموجودة بقطاع الاسكان في مصر حيث انه ينص علي تشديد العقوبات علي المخالفات الشائعة مثل ادخال اي تغيير علي المنشآت القائمة دون ترخيص أو عدم الالتزام بشروط التقسيم أو إقامة مبان أو منشآت خارج الاحوزة العمرانية المعتمدة وكذلك في حالة الامتناع عن اقامة الجراجات أو تركيب المصاعد والامتناع عن تنفيذ اشتراطات تأمين المبني وشاغليه ضد اخطار الحريق‏.‏

وأشارت د‏.‏ أميمة ان المشكلة القائمة حاليا هي مشكلة اجتماعية سببها سوء العلاقة بين المالك والمستأجر لأن معظم العقارات التي تنهار قديمة والايجارات لاتكفي والمالك لايقوم بالترميم لعدم استفادته من المبني‏,‏ كما ان التقاضي يطول والدراسات الامنية في حالة قرارات الازالة تأخذ وقتا طويلا‏.‏

من جهته أكد المهندس محمود سلامة أمين لجنة الاسكان بمجلس الشعب اننا ننظر في تشديد العقوبات علي مخالفات البناء اكثر مماقررها مشروع القانون وكذلك تشديد الرقابة علي أعمال البناء اثناء التنفيذ وفي سبيل ذلك سنقوم بمناقشة المشكلة في اكثر من جلسة للجنة الإسكان وستتم دعوة الخبراء والمتخصصين ليشاركوا بارائهم في تلك المشكلة موضحا‏,‏ ان محافظة الإسكندرية يوجد بها‏30‏ ألف مخالفة إسكان‏,‏ ولذلك فإننا نجد انهيار العقارات يتم بها بصفة دورية‏.**‏